全国已有超过20个城市的房贷利率降到了“3”字头！
显而易见，现行房贷利率和存量房贷利率之间的利差进一步扩大。之前以“5”字头、“6”字头的房贷利率买房的人，被再一次暴击。
增量房贷喜气洋洋，存量房贷遍体鳞伤。
(资料图片仅供参考)
但官媒发声了，建议“引导银行适度降低存量房贷利率”！
01
什么是存量房贷利率？
简单地说，就是已经买了房且正在还贷的人的房贷利率。
众所周知，我们的房贷利率由LPR和基点组成，即“房贷利率=LPR±基点”。
对于存量房贷，基点是固定不变的。举个例子，假设你和银行签的房贷利率是“LPR+60个基点”，以后不管银行针对房贷利率的基点是涨上天还是跌到底，你的基点都是60个。
但LPR是可以调整的。LPR涨或者降多少个基点，你的房贷利率就会跟着涨或者降多少个基点。大多数住房贷款合同都是约定LPR一年调整一次。这意味着不管LPR降还是涨，你的房贷利率都会第二年才调整。
讲清楚了这个逻辑，就能明白在房贷利率一路下降的当下，为什么只有存量房贷受伤的世界达成了。我们以重庆楼市为例。
02
2021年重庆楼市房贷利率最高的时候，一度飙到了首套房最低5.95%起、二套房6.15%起。当时的LPR是4.65%。也就是说，彼时买房的人，首套房利率最少加了130个基点、二套房最少加了150个基点。
再看看现在。目前重庆楼市的首套房利率最低4.1%起、二套房最低4.9%起。首套房不仅不加基点，还要倒减20个基点。二套房是加了基点，但只加60个基点。
首套房利率从5.95%到4.1%，基点从加130个到减20个；
二套房利率从6.15%到4.9%，基点从加150个到加60个。
把其中的利率差折算到房贷上，就意味着之前以5.95%买房的人，月供现在以4.1%买房的人多还大约1100元、利息多还大概41万。
前面讲过，对于存量房贷，房贷利率里的基点是固定不变的。所以，银行现在狂降的基点，已经买房的人是享受不到的，只能眼巴巴地看着。你可能会说，去年LPR好歹降了35个基点。但前面还讲过，很多人的住房贷款合同都是约定LPR一年一调。去年降的35个基点，已经买房的人实际上今年才享受到。LPR的降幅和银行基点的降幅比起来，也显得犹如隔靴搔痒。
我们把事情梳理到这里，还能顺带再明白一件事：为什么去年那么多人提前还贷、为什么去年各种转贷产品风生水起，因为利率差很大，因为想降利率。
03
昨天，经济日报发了一篇时评《提前还房贷利大于弊吗》，里面的一段话，引起了多方关注和讨论：
“当前，部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视。建议相关部门加快出台相关举措，引导银行适度降低存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，进一步降低住房消费者的负担，有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。可加快引导5年期以上LPR下降，继续降低新增和存量住房贷款利率，减轻居民住房消费负担。”
图片来自经济日报
经济日报不是普通媒体，是有权威性和公信力的中央党报、经济大报。所以，经济日报上发表的文章常常会被外界视作一些信号的释放。正因如此，昨天经济日报在时评中“建议相关部门加快出台相关举措，引导银行适度降低存量房贷利率”才会引起那么多人关注。
如果相关部门真的出台相关举措去引导银行适度降低存量房贷利率，对于房贷利率买在高位的人，无异于天降甘霖。毕竟，对大多数人而言，比起提前还贷、转贷、置换等方式，直接降低存量房贷利率才是那张最佳良方。
04
提前还贷，顾名思义就是提前偿还一部分甚至全部房贷。但前提是你得有一笔钱而且是一笔不会影响生活的闲钱。如果没有，提前还贷等于说了没说。
转贷，主要是转经营贷或者商转商。但经营贷风险大、商转商成本高。我去年咨询过商转商，办理商转商花费的所有费用平摊到我后续的房贷上，需要将近十年才能把这笔钱摊平。但十年之后这套房子我还住着吗？真不一定，很可能又换了。
还有观点认为可以通过置换的方式去降低房贷利率：把现在这套房子卖了再重新买一套，就能享受现在的低利率了。但问题是房子不是你想卖就马上有人买的。并且，对于买的新房的人，从买房到接房到拿证再到两年限售期，差不多是四年时间。如果是2021年买的房子，可能才接房没多久，连房产证都没拿到，卖房又从何谈起？
所以，对大多数人而言，只有银行直接降低存量房贷利率才是最好的办法。比如我。从个人角度出发，今年我对房子最大的期待是希望有政策引导银行降低存量房贷利率。
而昨天，我看到了指引希望的“建议”。
end
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